Bilans et capitaux propres - la suite

commençons par un petit rappel de la vidéo précédente donc dans la vidéo précédente vous vous souvenez on avait acheté une maison de 300 mille euros et donc pour l'acheter de mon côté j'avais mes économies cent mille euros et j'avais également contracté un prêt auprès de la banque de 200000 euros pour le solde du prix de la maison alors mon bilan et était le suivant donc à l'actif j'aimais 300000 euros la valeur de ma maison comme on a dit l'actif est toujours égale au passif en comptabilité et donc mon passif est égale également à 300000 euros et pour obtenir la valeur de mes capitaux propres et bien je prends le total du passif le total de l'actif duquel je déduis ma dette et c'est ainsi que j'obtenais des capitaux propres de 100 mille euros alors supposons à présent que j'ai l'opportunité de déménager dans un autre pays et je décide de vendre ma maison alors pour faire simple au début nous allons dire que le prix de la maison est inchangé à 300 mille euros et donc que va-t-il se passer avec mon bilan si je vends ma maison on va faire le bilan maintenant après la vente donc je pars et je vais revendre la maison au même prix après une vente que se passe-t-il à l'actif on a dit qu on la vendait au prix auquel on l'a acheté pour un petit peu simplifie à l'actif je vais avoir trois cent mille euros mais ce sera maintenant de l'argent à la banque d'accord et comme tout à l'heure pour simplifier dans la vidéo précédente on disait que c'est également le total de mes actifs donc qui reste trois cent mille euros une l'autre côté en un premier temps il ya rien qui a changé c'est à dire que je suis 300000 d'avoir 300 milles ma dette reste à 200 milles et mec pitau propre filiale 100 millions mon passif voilà et bien ce que je vais faire ça c'est logiquement si j'ai de l'argent à la banque ici les 300000 je vais les utiliser pour rembourser ma dette d'accor est donc ce que je vais faire je vais utiliser l'argent que j'ai à la banque en dépôt pour rembourser cette dette et donc je vais des 300000 utiliser deux cent mille pour rembourser ma dette et donc il va me rester cent mille euros à la banque et donc mon actif régale à 100000 mon passif devient égal à 100 milles et donc comme je n'ai plus de dette l'argent que j'ai à la banque c'est cent mille euros correspondent à bien correspondait à mes capitaux propres donc voilà voilà comment on simplifie le bilan si on vend la maison et qu'on rembourse sa dette alors nous allons voir maintenant ce qui se passe lorsque le prix de la maison change que ce soit à la baisse ou à la hausse mais avant ça je dois vous faire un petit aparté et parler d'hypothèques lorsque la banque prête de l'argent ici c'est le mât dette la dette de la banque d'être que je contracte à la banque mais à la banque elle même si elle me près deux cents mille euros c'est pas pour que j'aille au casino et qu'elle me souhaite bonne chance en or ben tu nous repérer raconte quand quand tu veux ou quand tu peux non non la banque en fait va me demander des garanties pour s'assurer qu'elle récupère son argent alors dans le cas donc ça c'est lorsqu'on met un on demande un crédit à la banque la banque va toujours demandé des garanties alors dans le cas présent la banque va prendre je campe elle une hypothèque sur la maison alors cette hypothèque à quoi va-t-elle servir en fait si hypothèque au cas où un jour je ne suis plus capable de rembourser mon emprunt parce que imaginons j'ai perdu mon emploi où je n'ai pas d'autres revenus alors la banque va grâce à son hypothèque elle va pouvoir se saisir la maison la maison pour ensuite la vendre et ainsi récupérer son argent ça c'est le principe de l'hypothèque mais à quel prix pourra-t-elle vendre ma maison dans ce cas là en fait la banque ne va pas attendre des mois et des mois en utilisant une agence immobilière pour obtenir le meilleur prix non ce qu'elle ce qui l'intéresse ce qu'elle veut c'est récupérer son argent le plus vite possible elle peut par exemple recourir à une vente forcée et une vente forcée se fera très probablement à un prix inférieur à la valeur de marché de la maison imaginons que ma maison va et 300000 mais que lors d'une vente forcée je doive où la banque l'avant à 250000 euros bon en fait tant que le montant de la vente 250000 et super héros crédit que la banque ne croyer 200000 la banque est contente parce qu'elle ne perd pas d'argent et donc c'est pour cette raison que la banque comme autre forme de garantie va également demander un apport de capitaux propres de généralement minimum 20% à l'emprunteur de capitaux propres de capitaux propres 20 % de la valeur du bien de cette manière même si la banque doit vendre la maison dans des mauvaises conditions réaliser la maison en vente forcée eh bien elle devrait elle peut se protéger grâce aux coussins de sécurité qui correspond à ses à l'argent que l'emprunteur doit porter alors dans notre cas les capitaux propres étaient de 100000 donc c'est même supérieure aux 20% qui seront exigées par la banque alors pour que tout ça sur un peu plus clair pour vous revenons à l'aller à l'exemple de notre maison que j'ai payé 300 milles et imaginons donc maintenant que le prix va fluctuer et pour commencer imaginons le cas où la l'évolution est négative alors imaginons que par exemple quelques mois après mon achat l'entreprise voisine fasse faillite et que de nombreuses personnes perdent leur emploi du coup le prix des maisons du quartier va diminuer et c'est ce qu'on va appeler donc l'évolution négative donc imaginons du fait que le prix des maisons a diminué que la valeur actuelle la valeur de marché de ma maison maintenant toujours mon actif la maison mais que la maison ait perdu 10% à peu près et donc la valeur de la maison aujourd'hui n'est plus que de 270000 euros que se passe-t-il avec mes capitaux propres je peux en fait réévalué mon bilan si on veut en remplaçant la valeur d'acquisition qu'on avait dix ans aux trois cent mille euros par la valeur de marché qui est maintenant 270000 euros alors que se passe-t-il dans ce cas de 170000 mon passif ce qui est embêtant et c'est que la valeur de la dette elles ne changent pas hélas donc ma dette elle est toujours à deux cent mille euros le montant de la dette que je rembourser à la banque c'est un chant g mais du coup que se passe-t-il mais capitaux propres ne sont plus que de 70000 euros et donc ils sont passés de 100 milles à 70000 euros donc qu'est ce que l'on voit on voit que alors que le prix de ma maison a diminué de 10% moins 10% puisqu'on est passé de 2 300 milles à 270 milles et bien la valeur de mes fonds propres est passé de 100 milles à 70 milles et donc j'ai perdu 30 % de mes capitaux propres c'est ce qu'on appelle le levier ou levier financier donc le levier c'est une technique financière qui consiste à acheter un actif une maison par exemple à mais avec de la dette plus ou moins importante par rapport aux capitaux propres et dans ce cas ce dans le cas où on utilise le levier financier ce qu'on observe ici c'est que le rendement réalisé sur l'actif donc là j'ai perdu 10 % sur la maison est en fait multiplier dans l'exemple par trois pour obtenir le rendement réalisé sur les capitaux propres et donc là j'ai perdu 30 % de mon âge voilà ça c'est donc l'idée de capitaux propres alors on va quand même terminé la vidéo par une note un peu plus positive et illustrer le levier financier mais dans le cas d'une évolution positive et évolution positive et donc supposons que maintenant qu'une nouvelle entreprise viennent s'implanter et du coup de nombreuses familles veulent s'installer dans le quartier cela a pour effet évidemment que le prix des maisons augmentent et le prix de ma maison maintenant va augmenter de 10 pour cent à trois cent trente mille euros que se passe-t-il ben je vais faire lentement mais vous pouvez déjà réfléchir et anticiper ce qui va se passer au niveau de mes fonds propres comme adepte à nouveau elle inchangée point 130000 ma dette reste pardon la dette reste inchangé à 200000 aimé capitaux propres dans ce cas-ci de nous augmentent substantiellement à 130 milles et donc ici on à l'effet levier qui est qu'ils jouent de manière positive c'est à dire que la valeur de ma maison a augmenté de 10% mais grâce à cette hausse de 10% grâce dans ce cas-ci à l'effet lever et à la dette est bien la valeur de mes capitaux propres a augmenté de 30% voilà c'en est tout pour cette vidéo merci pour votre attention et je vous donne rendez vous dans une prochaine vidéo à bientôt