Taux d'intérêt hypothécaires

dans la vidéo précédente j'ai contracté un crédit hypothécaire de 200000 euros on ici et nous avions décidé de financer ce crédit par un secret 10 à 20 ans avec un taux d'intérêt de 3% et demi alors dans la vidéo précédente nous avions vu que ça correspondait à une annuité une annuité de 1160 euros par mois euros par mois que non à les payer pendant 20 ans fois donc 240 ou moins ok donc ça c'était un peu la situation de départ qu'on avait considéré dans la vidéo précédente alors si vous allez à la banque en fait toucher votre courtier pour demander un crédit hypothécaire il vous proposera certainement plusieurs alternatives et c'est ce qu'on voit ici dans le petit tableau on peut donc si on va à la banque elle va pouvoir nous proposait également un taux un crédit à 30 ans avec un taux fixe mais de 4% ou un taux fixe à 15 ans donc un crédit à 15 ans et qu'un taux fixe de 3 % ou des formules un peu plus exotique où le taux qu'on appelle semi fixe sur une durée de trois ans mais qui sera refixé tous les cinq ans et donc ça veut dire que le taux que l'on voit de 1% et demi ne sera valable que les cinq premières années et puis pour être complet aussi le taux de référence à cinq ans qui est de 1% mais ça nous y reviendrons tout à l'heure alors l'objectif de cette vidéo et de comparer ses différentes offres donc commençons donc on a une auto 20 ans mais commençons maintenant par le crédit à 30 ans avec un taux fixe de 4 % et bien si vous utilisez le fichier excès de la vidéo précédente vous allez pouvoir calculer la nuitée de ce crédit là et la nuitée sera égal à 955 nuitées la nuitée dans ce cas là est égal à 955 euros par mois alors effectivement c'est moins élevé que le taux fixe donc ça c'est une bonne nouvelle le problème ce qui est moins drôle évidemment c'est que vous allez devoir payer ça pendant 30 ans c'est à dire pendant 360 mois alors c'est comment se décompose 7 annuités en fait que représente ce montant la nuitée c'est donc le montant fixe que je vais payer pendant chaque mois donc le faire un petit dessin ici voilà donc mon annuités ça veut dire je sais pendant 30 ans chaque mois je vais payer 955 euros d'accord et alors ça c'est le petit bâtonnet voilà est donc dans mon annuités il ya toujours ça c'est le mois 1 le mois 2 et puis on va continuer jusqu'au moins 360 popopop et si vous souvenez de la vidéo précédente dans mon annuités ou dans le remboursement mensuel il ya une partie qui va être de l'intérêt et une partie qui va du capital alors comme ici c'est un emprunt très long terme au début je vais surtout rembourser de l'intérêt donc le met l'intérêt ici et l'intérêt sera le montant sera égal à 667 euros le premier mois à montants d'intérêt et le et le solde ce sera du remboursement en capital et ce sera en l'occurrence ici 288 euros donc ça c'est ce qui se passe le premier mois alors ce qu'est ce que ça veut dire après mon long que le premier remboursement le premier mois quel va être le solde que je vais devoir rembourser le solde de mon crédit à rembourser et bien ce sera en fait les deux cent mille euros que j'ai contractée crédit - alors non pas 955 - sont parce que ce n'est pas le montant que j'ai remboursé mais uniquement la partie du capital que j'ai remboursé et donc ces jeunes est remboursé que 288 euros donc le solde de mon crédit après un mois sera égal à 199 1712 euros d'accord et donc c'est pour ça au début on paye surtout des intérêts et le montant du capital ne se remboursera que très progressivement par exemple sur le mois 2 quelle donc mon annuités c'est toujours 955 euros de quoi se compostelle et bien en fait de 666 euros d'intérêts et de 289 euros de remboursement de capital vous voyez que le remboursement du capital se fait de manière très progressive mais évidemment avec le temps comme le montant à rembourser quand même chaque fois un peu plus faible la partie des intérêts va diminuer de manière à ce qu à la fin les derniers mois de mon crédit je ne vais quasiment rembourser plus que du capital et le monde car le montant d'intérêts sera de plus en plus faible donc ça c'est la manière dont dont se répartissent donc au cours du temps l'évolution entre les intérêts et le capital alors si je considère un taux fixe à 15 ans et bien le mécanisme va être le même si je fais nouveau l'exercice du calcul de la nuitée alors s'ils feront pas avec mon tofu avec mon crédit à 30 ans ce que je vois c'est que les intérêts sont plus faibles donc je vais payer moins d'intérêt ce qui est une bonne chose par contre je vais devoir rembourser mon crédit non pas sûr qu'un sur 30 mai sur 15 ans et donc la nuitée sera sensiblement plus élevés en l'occurrence ici elle sera de 1200 87 euros par mois donc c'est beaucoup plus élevés la bonne nouvelle sectionne veut pessac pendant 180 mois d'accord et donc si je compare ici je sais que je vais avoir un montant plus élevé l'annuité de 1287 euros mais si je fais ici je vais en moi hein je prends le premier mois les intérêts ne représentent que 3 137 euros et plus et le solde que je vais rembourser le capital sera de 954 euros donc ce que je vois par rapport aux crédits à 30 ans je vais rembourser beaucoup plus de capital 954 plutôt que 288 et payer beaucoup moins d'intérêt donc quelque part c'est vrai que c'est un crédit qui va me coûter moins cher par contre le problème c'est qu'il faut pouvoir avoir les moyens de rembourser chaque mois 1200 87 euros ce qui évidemment bien plus élevé que les 955 voile alors que se passe-t-il avec un crédit semi fixe de quoi s'agit-il un crédit semi fixe c'est un crédit est ici on a une formule de 5 5 5 c'est à dire que le tour va être fixé non pas pour quinze ou vingt ans pour toute la durée du crédit mais uniquement pour un certain nombre d'années en l'occurrence ici 5 ans donc je sais que je vais payer un taux de 1% et demi ce qui est cependant donc sur un crédit 30 ans qui est très avantageux par contre ce taux ne sera valable que pendant les cinq premières années alors qu'est ce que ça veut dire je vais refaire un dessin donc par rapport à mon taux fixe 30 ans ou ops et bien qu'elle va être mon annuités si je fais un crédit avec un taux de m me temps en temps mon annuités ici en fait elle va être très faible parce que le taux reste très bas elle ne sera que de 690 euros par mois fois alors 60 moi parce que je vais payer ça on en cinq ans mais après mais ça on va voir c'est ça je ne sais pas ce que je vais payer ensuite donc ça c'est la bonne nouvelle c'est que mon monde la nuitée en en 60 mois elle va être beaucoup plus faible par rapport à 1955 donc on en 60 mois ce sera beaucoup plus faible mais donc donc ça c'est la bonne la bonne nouvelle mais que va-t-il se passer au terme des cinq ans et bien dans ce cas là enfin pendant après les cinq ans et bien un nouveau taux pour cinq nouvelles années va être déterminé par la banque avec donc ce nouveau taux ce sera après les cinq ans après des cinq ans je vais avoir un nouveau taux qui va être là le taux sera égal à mon tour de référence et généralement on va prendre les obligations d'état et en l'occurrence ici de tueur la durée de 5 ans donc ça c'est le taux de référence plus une prime que la banque va rajouter typiquement 1% imaginons que dans cinq ans les taux ont fortement augmenté donc le taux de référence va aussi augmenter à dison 2% il a doublé passer de 1 à 2 et bien dans ce cas là le taux sur mon crédit va passer de 2 1 et demi à 3% alors dans la pratique il y a des limites dans les contrats de crédit hypothécaire il va y avoir des limites sur le pourcentage de variation de taux à la hausse ou à la baisse mais donc ce qui va se passer c'est qu'on pourrait avoir en cas de hausse de taux que mon annuités à partir de l'année 5 donc le mois 61 que mon annuités et bien si les taux d'intérêt augmentent forme et donc ça va impacter mon annuités en annuités elle va passer peut-être de 690 à 800 euros d'accord et donc ça c'est le principe de du tos me fixe c'est qu'on peut bénéficier généralement d'un taux d'intérêt plus faibles au début mais en échange de quoi en fait on court un risque il ya une incertitude parce qu'on ne connaît pas les annuités que l'on va payer après l'année 5 et puis effectivement toutes les cinq années ce taux sera refixé alors dernier point si on compte pas donc dans le tableau en haut à gauche les différents taux qui sont possibles mais vous aurez observé évidemment que le taux à 30 ans est supérieur au taux à 20 ans qui lui même supérieur au taux à 15 ans qui lui-même est supérieur au taux semi fixes alors pourquoi est-ce le cas en tout cas la plupart du temps lorsque la banque fait un crédit sont risque premier est le risque de défaut et damman c'est à dire que l'emprunteur au mois ne rembourse plus le crédit à un moment donné alors pour se prémunir de ce risque la banque exige que j'apporte des capitaux propres pour 20 ou 25% c'est ce qu'on avait vu dans une vidéo précédente alors la banque ou en fait un autre risque et c'est celui qui nous intéresse ici qui est le risque de taux alors de quoi s'agit-il lorsque la banque fait un crédit à 30 ans octroie un crédit à 30 ans elle me prêtent de l'argent à 30 ans mais la banque elle-même se financent à court terme la banque se finance en fait avec l'argent que ses clients déposent chez elles et donc si dans quelques années les taux augmentent par exemple à 5% alors la banque devra payer 5 % pour attirer les dépôts des clients alors qu'elle m'a prêté à 4 % sur une durée très longue et donc dans ce cas là la banque va perdre de l'argent et c'est donc pour se protéger de ce risque que la banque va appliquer un taux plus élevé sur un crédit à taux fixe d'une durée plus longue alors si on considère un crédit à 15 ans le risque de la banque est un peu plus faible que le risque à 30 ans c'est pour cette raison que le taux 15 ans sera à priori un peu plus bas que celui à 30 ans est de la même manière pour la banque avec un taux semi fixe comme le taux n'est fixé que pour cinq ans et dans ce cas là que le taux le risque de taux de la banque est le plus faible en effet dans cinq ans on va re fixer le taux un peu plus une marge en fonction des conditions de marché et donc ce qui explique le taux semi fixe sera le plus faible